Die Kündigung eines Bausparkredits bzw. eines Konstant Darlehens einer Immobilie ohne Vorfälligkeitsentschädigung? Ein Sonderkündigungsrecht von Krediten nach 10 Jahren ohne finanzielle Einbußen ist möglich

Langfristige Kredite in Form von Bauspardarlehen oder auch Konstantdarlehen auf Häuser und andere Wohnimmobilien können in Zeiten niedriger Zinsen sehr sinnvoll sein. Für alle die sich die niedrigen Zinssätze, verbunden mit einer langfristig möglichst konstanten Rate für ihren Hauskredit oder den Kauf einer Eigentumswohnung sichern möchten, ist im Falle eines langfristigen Zinsniveaus von um die 2 Prozent aktuell ein sehr guter Zeitpunkt. Das Problem bei derart langfristigen Darlehen auf Immobilien ist, dass sowohl die Bausparkassen, Banken, als auch Versicherungen und sonstigen Anbieter dieser Kredite in den meisten Fällen bei vorzeitiger Rückzahlung der Kreditsumme eine „Strafzahlung“ in Form einer sogenannten Vorfälligkeitsentschädigung in ihre Verträge regeln. Diese Entschädigungssummen sind in der Regel umso höher, je länger die Zeit für die Rückzahlung des Kredites noch offen ist und je mehr Zinsen dem Kreditanbieter so entgehen würden. Auch wenn die meisten Kreditverträge diese Entschädigungszahlungen vor der Fälligkeit der kompletten Rückzahlung eines Kredites vorsehen, so ist ein gesetzliches „Schlupfloch“ nach § 489 BGB der Baufinanzierung offen, welches für die Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung und eventuellen „Strafen“ für die ungeplante komplette Kredittilgung in Form von Zusatzgebühren bzw. Strafzinsen einen guten Ausweg aus Altverträgen darstellt. In Zeiten derart niedriger Zinsen kann sich dies vor allem für die meist viel teureren Verträge, welche insbesondere in der Vergangenheit mit einem Zeithorizont von 10 Jahren und mehr abgeschlossen wurden sehr stark lohnen. Jedoch kann es auch Personen die ihr Haus bereits mit relativ niedrigen Zinsen finanziert haben eine finanzielle Entlastung bringen, da bei höheren Kreditsummen, welche meist deutlich über 100000 Euro liegen bereits Zinsen im 0,1 Prozentbereich erhebliche Einsparungen versprechen. Wichtig ist hier eine Mindestfrist von 10 Jahren abzuwarten, bis diese gesetzlich geregelte Sonderaustiegsmöglichkeit bzw. das Sonderkündigungsrecht geltend gemacht werden kann. Bitte beachtet beim Lesen dieses Beitrages, dass sich die gesetzliche Lage jederzeit ändern kann und dieser Artikel auf keinen Fall eine Rechtsberatung darstellt, sondern nur auf die zum Zeitpunkt der Erstellung verfügbaren offizielle Informationen aus dem Netz zurückgreift, ohne Gewähr auf Richtigkeit und Vollständigkeit sowie Aktualität.


(Eine eigene und vor allem selbstgenutzte Immobilie kann in vielen Fällen eine gute Altersvorsorge sein. Wichtig ist dabei wie immer die Lage der Immobilie und eine stabile und langfristig gut ausgerichtete und leicht abzutragende Finanzierung. Idealer weiße sollten bei Kreditverträgen bereits Sondertilgungen vor Ablauf der 10 Jahresfrist möglich sein. Nach 10 Jahren jedoch sind die Klauseln in den meisten Verträgen in Sachen Vorfälligkeitsentschädigung und sonstige “Gebühren“ für eine vorzeitige Kreditrückzahlung aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen ohnehin nichtig.)



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Wann und wie kann ich meinen Haus- bzw. Wohnungskredit vorzeitig ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bzw. Versicherung kündigen?
Der § 489 des BGB Bereich Baufinanzierung sieht ein Sonderkündigungsrecht unabhängig vom eingegangenen Kredit-Vertrag nach 10 Jahren vor, insofern dieser Vertrag durchgehend und ohne Änderungen bestand. In diesem Fall kann man nach Ablauf der 10 Jahresfrist sein Sonderkündigungsrecht im Rahmen der 6-monatigen Kündigungsfrist bei seinem Kreditanbieter, egal ob Bank, Versicherung oder sonstiger Organisation ohne Vorfälligkeitsentschädigung und Vertragsstrafen kündigen. Dieses Recht haben alle Privatleute mit Standard Kreditvertrag in Form von z.B. Bauspardarlehen oder Konstantdarlehen zur Haus und Wohnungsfinanzierung, egal wie lange diese Verträge ursprünglich geplant waren. Selbst ein 30 Jahresvertrag mit Zinsbindung für einen Hauskreditvertrag ist so nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündbar.

Fallstricke und eventuelle Probleme bei einer vorzeitigen Kündigung auch nach der gesetzlichen 10 Jahresfrist
Leider gibt es immer wieder Fälle, in denen die vorzeitige Kündigung nach der gesetzlichen Regelung auch bei klassischen Bauspar- und Konstantdarlehen nicht gelingt. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn der Kreditanbieter innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erstellung und Auszahlung ihres Darlehensvertrages oder auch zu einem späteren Zeitpunkt z.B. nach 12 Jahren eine Änderung im Vertrag mit dem Schuldner beschlossen haben. Gerne werden deshalb solche „Vertrags-Verbesserungen“ dem Kunden auch bewusst angeboten um die 10 Jahresfrist erneut zu starten, insbesondere dann, wenn diese Frist kurz vor Ablauf steht. Eine Änderung im Vertrag lässt nämlich den Countdown zum Sonderkündigungsrecht auf 10 Jahre zurücksetzen. So kann eine zunächst „lukrativ“ aussehende Änderung z.B. bei den Konditionen des Kredits eines Altvertrages in Zeiten wesentlich niedrigerer Zinsen nach hinten losgehen. Das Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung startet dann zeitlich wieder bei null und mögliche Ersparnisse aufgrund niedrigerer Zinsen können so nicht ohne „Strafe“ bzw. „Gebühren für die vorzeitige Kündigung geltend gemacht werden. Man ist in einem solchen Fall weitere 10 Jahre im Vertrag „gefangen“. Die 10 Jahresfrist gilt übrigens ab Übergabe bzw. dem Erhalt der Darlehenssumme nach Abschluss eines entsprechenden Darlehensvertrages. Zudem gilt eine sechsmonatige Kündigungsfrist bei der gesetzlichen 10 Jahresregelung gegenüber dem Kreditanbieter. Diese muss unbedingt eingehalten werden! Sollte die Begleichung der Restschuld nach der Kündigungsfrist nicht innerhalb von zwei Wochen erfolgen, dann gilt der Darlehensvertrag als nicht beendet und kann sogar darüber hinaus zu Problemen führen (z.B. nicht rechtzeitig zurückgezahlt, Strafzinsen, Sondergebühren, Probleme mit der Bank…)

Kurze Zusammenfassung der möglichen Probleme zum Sonderkündigungsrecht von Bauspardarlehen und was es bei der 10 Jahresfrist im Falle einer vorzeitigen Kreditkündigung zu beachten gilt:

  • Alle Vertragsänderungen innerhalb der 10 Jahresfrist, lassen die 10 Jahresfrist erneut bei Null beginnen. Nur Verträge die vor 10 Jahren abgeschlossen und nie „berührt“, also geändert wurden sind für die gesetzliche Regelung des Sonderkündigungsrechts einzubeziehen.
  • Das Kündigungsrecht nach 10 Jahren bedarf nochmals 6 Monate Kündigungsfrist. Das heißt eigentlich muss man insgesamt 10 Jahre und 6 Monate warten, um von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen zu können. Vorzeitige Kündigungen führen in der Regel zu Vertragsstrafen und Vorfälligkeitsentschädigungen.
  • Nach erfolgreicher Kündigung und Ende der Kündigungsfrist hat man zwei Wochen Zeit die gesamte Restschuld zu begleichen. Entweder man hat das Geld als Eigenkapital vorrätig, oder bereits einen neuen Kreditvertrag mit der darin enthaltenen Kreditsumme auf dem Konto bzw. direkt an den alten Kreditvertragspartner überwiesen. Begleicht man seine Schulden nicht innerhalb dieser 14 Tage, dann führt dies auch nicht zur Beendigung des Darlehens durch Sonderkündigung.
  • Im Falle einer Nutzung der 10 Jahresfrist und der gesetzlichen Berufung auf diese, erfolgt eine ordentliche Kündigung des Kreditvertrages. Eine vorzeitige Kündigung stellt eine außerordentliche Kündigung mit entsprechenden individuell im Vertrag vereinbarten Konsequenzen dar, welche meist mit sehr hohen Sonderkosten verbunden sind, was wiederum die Ersparnis bei einem gegebenenfalls neuen Vertrag locker übersteigen kann.

Warum sich eine vorzeitige Kündigung des Hauskredits lohnen kann.
(Mit einem einfachen Rechenbeispiel)
Wie sehr sich eine vorzeitige Kündigung eines Bauspardarlehens oder eines Konstantdarlehens lohnen kann, möchte ich hier mit einer relativ geringen Kreditsumme von 100000 Euro kurz erläutern. Wer alte Verträge mit teils 5 Prozent Zinsen gegen neue Konditionen mit nur 1,5 Prozent ablösen kann und keine weiteren Kosten nach dem Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren befürchten muss, der spart allein schon im ersten Jahr 3500 Euro reinen Zins für seinen Hauskredit. Über eine Laufzeit von vielen Jahren können so mehrere 10000 Euro gespart werden. Selbst bei „kleineren“ Ersparnissen und nur geringfügig günstigeren Verträgen kann sich dies absolut lohnen. Es entstehen selbst bei sehr kleinen Differenzen von nur 0,1 Prozent in diesem Fallbeispiel bereits 100 Euro Ersparnis im ersten Jahr. Neben den niedrigen Zinsen kann sich eine vorzeitige Kündigung des Hauskredits auch in anderen positiven Faktoren z.B. in der Ausgestaltung des neuen Kreditvertrages rechnen. Wer hier einen guten Vertrag bzw. Anbieter findet, der kann z.B. auf kostenlose Sondertilgungsrechte auch in den ersten 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung oder Strafgebühren zurückgreifen.

Warum sich selbst mit dem akzeptieren einer Vorfälligkeitsentschädigung auch vor Ablauf der 10 Jahresfrist in Einzelfällen ein Kreditwechsel bzw. eine Kreditkündigung für ein Haus oder eine Wohnung lohnen kann
Definitiv nicht in jedem Fall aber in einigen besonderen Einzelfällen können sich auch Kündigungen vor Ablauf der 10 Jahresfrist mit Sonderkündigungsrecht und in Anbetracht von Strafzinsen bzw. einer so anfallenden Vorfälligkeitsentschädigung lohnen. Dies trifft allerdings wirklich nur auf absolut individuelle Einzelfälle zu, welche vor Kündigung äußerst bedacht und genau durchgerechnet werden müssen. Sie lohnen sich vor allem dann, wenn die Kreditverträge zu früheren Zeiten mit sehr hohen Zinsen im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau abgeschlossen wurden. Hier muss die Ersparnis selbstverständlich ganz klar die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung und sonstige Gebühren übertreffen.



Fazit:
Auch ich werde mit hoher Wahrscheinlichkeit von einer vorzeitigen Rückzahlung meines Haus-Darlehens Gebrauch machen, auch wenn ich mir im Jahr 2009 bereits relativ niedrige Zinsen im Vergleich zu den vorherigen Jahrzehnten gesichert habe, so ist das Zinsniveau seither doch noch um ein ganz großes Stück weiter gesunken. In manchen Fällen macht es sogar Sinn das Haus durch bereits wieder vorhandenes zusätzliches Eigenkapital komplett oder zu großen Teilen zu tilgen, zumindest wenn man aktuell weniger als 1 Prozent auf seine Spareinlagen bekommt. Die Zinsersparnis aufgrund eines abgezahlten Kredits ist in diesem Fall zum einen meist höher als die Zinsen auf das vorhandene Eigenkapital und zum anderen werden Guthabenzinsen je nach Veranlagung bereits ab 801 Euro bzw. für Verheiratete ab 1602 Euro der Abgeltungssteuer unterworfen. Eine Anlage als Alternative zur Kreditrückzahlung macht daher nur Sinn, wenn man von ihr deutlich mehr als 3-4 Prozent Rendite erwarten kann. Von kleineren Summen als Notreserve natürlich einmal abgesehen, diese sollte man möglichst immer und nicht nur als Immobilienbesitzer als Sicherheit zur Verfügung haben.


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