Drei Möglichkeiten in Immobilien zu investieren

Beitrag aktualisiert am 14. Februar 2024 von Marco Eitelmann

Immobilien gehören neben Edelmetallen zu den ältesten Anlageklassen der Welt. Sie schützen auf lange Sicht mit am besten vor Inflation, haben bei guter Lage oder einem sich positiv verändernden Umfeld eine langfristig hohe Chance auf ordentliche Renditen und diversifizieren dabei gleichzeitig das eigene Vermögen. Ich investiere ebenfalls in Immobilien über die Eigennutzung und passiv über REIT ETF.

Es gibt viele Arten, um sich direkt oder indirekt an Immobilien und deren Wertentwicklung zu beteiligen. Dabei muss man nicht unbedingt auf ein großes Vermögen zurückgreifen oder sich zunächst hohe Schulden anhäufen, um seine ersten Immobilieninvestitionen zu tätigen.

Im Folgenden möchte ich drei Möglichkeiten vorstellen, um seriös vom Immobilienmarkt in Sachen möglicher Wertsteigerungen und Mieten partizipieren zu können. Die Auswahl reicht von einem direkten Kauf von Häusern und Wohnungen, bis hin zu kleinsten Investitionen die ab wenigen Euro über die Börse möglich sind.

Der Klassiker – Immobilien in Form von selbst genutzten Häusern oder Wohnungen oder zur Vermietung

Weniger als die Hälfte der Deutschen sitzt im Wohneigentum, aktuell sind es nur zwischen 42 und 43 Prozent. Im Ausland ist die Quote teils wesentlich höher. Wohneigentum verpflichtet zwar auch zu Zahlungen wie der Grundsteuer oder regelmäßigen Reparaturen und Instantsetzungsmaßnahmen, wenn man den Wert seiner Immobilie erhalten möchte, doch es kann und wird in den meisten Fällen erheblich mehr Geld einsparen, als hingegen alternativ lebenslange Mietzahlungen zu leisten.

Insbesondere wenn man die Inflationsrate langfristig mit einberechnet, kommt man als Hausbesitzer oder Wohnungseigentümer bei der Selbstnutzung auf lange Sicht meist wesentlich besser weg und hat so mehr Geld übrig, um damit anderweitige Investitionen zu tätigen oder einfach das Leben und seine Hobbys finanziell zu genießen.

Eine Selbstgenutzte Immobilie schüttet keine Dividenden aus oder generiert Mieteinahmen, doch wenn sie abbezahlt ist bleiben bis auf Reparaturen und Steuern alle Einsparungen gegenüber einem Mietvertrag im Besitz des Eigentümers.

Für Investoren die darüber hinaus noch Häuser und/oder Wohnungen vermieten, ergibt sich natürlich neben den Mieteinahmen der positive Hebeleffekt der Kredite, die einem schneller zu einem höheren Vermögen und damit teilpassiven Einkommen kommen lassen können.

Der Kauf von Immobilien kann sowohl im Inland erfolgen, aber sich auch im Ausland z.B. den beliebten kanarischen Inseln lohnen. So kann man Wohnungen auf Mallorca kaufen die direkt in Ferienparadiesen liegen und diese vermieten oder selbst nutzen.

Neben den vielen Vorteilen die Immobilien den Eigentümern bieten können, muss man aber auch klar einige Nachteile hervorheben:

1. Sehr hohe finanzielle Mittel in Sachen Eigenkapital sind meist zur Anschaffung nötig
2. Klumpenrisiko vor allem zu Beginn der Investorentätigkeit sowie bei wenigen oder gar nur einem Objekt im Portfolio
3. Benötigen in den meisten fällen hohe Kredite mit ggf. Zinsrisiko
4. Risiko von Mietern (Zahlungsausfälle, Mietnormaden)
5. Risiko plötzlicher hoher Instandsetzungskosten

Die altmodische Art mit kleinerem Geld in Immobilien zu investieren sind Immobilien Fonds als offene oder geschlossen Beteiligungen

Immobilienfonds gibt es schon sehr lange. Sie sind älter als Immobilien ETF und beteiligen sich in der Regel an bestehenden oder sich in der Entwicklung befindlichen Immobilienobjekten. Diese können von Wohnparks bis hin zu Gewerbeflächen oder Industriehallen reichen.

Während bei geschlossenen Immobilienfonds meist einzelne oder wenige Objekte enthalten sind, liegt bei offenen Produkten die Verteilung in der Regel auf mehrere dutzend oder gar weit über 100 Immobilien gleichzeitig.

Vom Chancen Risikoverhältnis her gelten offene Immobilienfonds als risikoärmer, zudem kann man bei den meisten Produkten täglich über die Börse seine Anteile verkaufen, während die geschlossenen Projekte erst am Laufzeitende oder mit hohen Verlusten bei frühzeitigem Handel abgestoßen werden können.

In offene Immobilienfonds kann man per Sparplan bereits ab wenigen Euro seine Beteiligung aufbauen, geschlossene Immobilienfonds benötigen in der Regel wesentlich höhere Einstiegssummen, die sich jedoch in den meisten Fällen weit unter denen bewegen, die zum Kauf einer eigenen Immobilie notwendig wären.

Natürlich hat auch diese Anlageklasse ihre Nachteile:

1. Offene Immobilienfonds haben in fast allen Fällen eine sehr bescheidene Rendite, die Mittelzuflüsse müssen angelegt werden und ein erheblicher Teil des Geldes findet nicht sofort die passende Immobilie und wird daher in sehr niedrig verzinste Anleihen oder andere Geldmarktprodukte die als sicher gelten investiert.
2. Auch offene Immobilienfonds können abgewickelt werden und erhebliche Verluste verursachen, siehe Immobilienkrise 2007/2008
3. Geschlossene Immobilienfonds bieten ein deutlich höheres Renditepotential, sind aber auch gleichzeitig mit wesentlich höheren Risiken verbunden.
4. Bei geschlossenen Produkten kann man nicht einfach so zwischendurch sein Geld abziehen und sollte sich sehr genau überlegen ob man diese Zeit darauf verzichten kann und eventuell sogar am Ende einer langen Laufzeit Verluste akzeptiert.

Die „Newcomer“ Immobilien REIT ETF

ETF, also börsengehandelte Exchange Traded Funds sind inzwischen extrem beliebt, börsentäglich in Sekunden handelbar und natürlich auch für den Immobiliensektor mit spezifischen Produkten konstruiert worden.

Immobilienaktien oder REITS (Real Estate Investment Trust) verhalten sich jedoch ganz anders als Immobilien im Eigenbesitz oder im Besitz von Investmentgesellschaften, die diese über Fonds als Beteiligung öffnen.

Im Falle von Immobilienaktien oder Reits besitzt man Wertpapiere, die selbst wiederum ein Portfolio an Immobilien halten und Entwickeln und deren Wertentwicklung wesentlich schwankungsanfälliger ist als bei einem Direktbesitz.

Die ETF auf Immobilienaktien stellen die schnellste, kostengünstigste und einfachste Beteiligung mit kleinem Geld am Immobilienmarkt dar. Manche Anbieter ermöglichen Sparpläne schon weit unter 25 Euro im Monat oder gar nur vierteljährlich! Damit kann man sich sehr breit am Markt in hunderte Firmen mit wiederum tausenden Immobilien einkaufen und von deren Ausschüttungen die meist auch noch steuerlich begünstigt sind profitieren.

Aber auch REIT bzw. Immobilienaktien ETF haben Nachteile:

Keine Anlageklasse ist vor Schwankungen gefeit, auch nicht das beliebte Betongold. Zeitweiße Werteinbrüche bei Immobilien die auch über ein Jahrzehnt und mehr anhalten können sind ganz normal und müssen einkalkuliert werden.

Die Schwankungen in Krisenphasen sind bei Immobilienaktien jedoch ganz und gar nicht ohne und wesentlich stärker als am real gehandelten Immobilienmarkt einer solchen Marktverwerfung. Niemand käme auf die Idee seine selbstgenutzte Immobilie oder ein langfristig vermietetes Objekt das gut läuft zu verkaufen nur weil es gerade 30 % weniger wert ist. Einzelne REITS oder Immobilienaktien können extreme Verluste in Krisen erzeugen. Selbst bei breit gestreuten ETF sind Werte von Minus 70 % problemlos möglich.

Dennoch stellen sie eine gute Beimischung für ein langfristiges Investmentportfolio dar. Ich halte rund 10 Prozent meiner Börseninvestments in REITS und Immobilienaktien, auch wenn ich schon selbst eine Immobilie zur Eigennutzung als Eigentümer besitze. Die kontinuierlichen Ausschüttungen machen REITS zudem sehr attraktiv für ein zusätzliches passives Einkommen.