Beitrag aktualisiert am 5. Oktober 2019 von Marco Eitelmann
Die ersten Immobilienaktien kurz „REITs“, gab es erstmals 1960 in den USA. Es folgten weitere Länder, bis sich letztendlich auch im Jahr 2007 Deutschland mit seinen „G-Reits“ der Entwicklung anschloss. Das gesamte REITS-Konstrukt stellt eine Sonderform der Aktie aus dem Immobiliensektor dar. Dieses unterliegt einigen Grundregeln, wie z.B. einer Mindestausschüttung von mindestens 90 Prozent der jährlichen Gewinne dieser Gesellschaften und weiteren Sonderrechten, Beschränkungen aber auch steuerlichen Vorteilen.
In diesem Beitrag soll es jedoch nur darum gehen, ob sich Immobilienaktien nach dem REITs Konzept für eine langfristige Diversifikation in einem Portfolio eignen. Auch ich investiere 10 Prozent meines Geldes in meinem Langfristdepot in diese Wertpapiere.
REITs und normale Aktien im Gleichschritt oder mit unterschiedlicher Korrelation zueinander?
Eine Diversifikation die im Grundsatz die Risiken senken, die Chancen erhöhen und die Volatilität (Schwankungsbreite) reduzieren soll, legt zugrunde, dass die Anlageklassen möglichst wenig miteinander korrelieren dürfen. Darunter versteht man die Abweichung der Bewegung zweier oder mehrerer Anlageklassen oder auch einzelner Wertpapiere zueinander.
Ein einfaches Beispiel das über verschiedene Marktphasen eintreten könnte
In der Annahme wird von einem Zweijahreszeitraum ausgegangen in dem sich die Anlageklassen wie folgt entwickeln:
- Aktien steigen um 50 %
- Anleihen fallen um 2 %
- Wandelanleihen steigen um 28 %
- Gold fällt um 10 %
- REITs steigen um 45 %
In diesem Beispiel ist die Entwicklung von Aktien und REITS sehr nah beieinander. Sie korrelieren somit stark und würden eine nur geringe Diversifikation bedeuten. Gold korreliert in diesem Fall mit den Aktien am schwächsten. Die Anleihen und Wandelanleihen haben ebenfalls eine starke Korrelationsdifferenz, die dem Anleger zugute kommt, wenn er auf beide Anlageklassen gesetzt hat, anstelle von nur Standard Anleihen zu kaufen. Doch wie sieht das Ganze in der Realität aus, wenn man nur Bezug auf Aktien und REITs nimmt? Laufen beide Anlageklassen immer recht gleich oder gibt es starke Unterschiede?
Kann eine Kombination aus Aktien und REITs das Risiko und die Schwankungsbreite eines Portfolios senken und dabei auch noch die Chancen erhöhen?
Zwar handelt es sich bei diesen speziellen Immobilienaktien um relativ ähnliche Anlagekonstrukte, doch unterschieden sich die Korrelationen und vergangenen Entwicklungen von Standard Aktien und REITS ganz erheblich. Man kann jedoch absolut nicht sagen, dass eine beispielsweise 50:50 Gewichtung von gewöhnlichen internationalen Aktien und ebenfalls global aufgestellten REITS das Risiko generell erhöht oder senkt. Auch der Einfluss auf die Schwankungsbreite eines Portfolios ist – wie ich gleich zeigen werden – je nach Marktphase extrem unterschiedlich.
2000-2003 und 2007-2008 ein Portfolio aus 50 % internationalen Aktien und 50 % internationalen REITS hätte sich wie folgt entwickelt…
Ich möchte anhand der Crash Ereignisse von 2003-2006 und der Immobilienkrise 2007 auf 2008 verdeutlichen, dass REITS zwar durchaus sehr gut zur Diversifikation geeignet sind, jedoch nicht gnerell das Risiko senken sowie pauschal stabilisierend wirken. Hier zeigt sich bei beiden Crashphasen ein extrem unterschiedliches Bild.
2000-2003 platzte die Dot Com Blase und es kam zu den Anschlägen am 11 September 2001 in den USA
Während die Standard Aktien in dieser Zeit sehr starke Verluste einfuhren, blieben die REITS nicht nur sehr stabil, sie stiegen sogar gegen Ende der Krise. Über 50 Prozent Verlust machten die großen globalen Märkte im Durchschnitt, die REITs hingegen kletterten um gut 10 Prozent auf internationaler Ebene. Bei einem 50:50 Portfolio wäre hier die Diversifikation über Immobilienaktien absolut Top gewesen.
Ein reines Aktieninvestment hätte locker in der Spitze 50 Prozent Minus verzeichnet. Eine Kombination mit Reits, welche im selben Zeitraum rund 10 Prozent zugelegt hatten, hätte dieses Depot mit nur insgesamt 20 Prozent Minus die dreijährige Krise wesentlich besser durchstehen lassen.
Beispiel für einen negativen Effekt von REITs auf ein Depot 2007/2008
In der Immobilienkrise, die zugleich eine Kreditkrise und Bankenkrise war, litten die Immobilienmärkte am stärksten. Während auch hier die Aktienmärkte um gut 50 Prozent einbrachen, verloren die REITs prozentual noch wesentlich stärker. Selbst breit gestreute REIT ETF fielen in der Spitze um 75 Prozent von ihrem Allzeithoch! Das Ergebnis wäre hier zwar eine wünschenswert hohe Korrelation gewesen, aber auch gleichzeitig eine negative Auswirkung auf das Gesamtdepot über das Verhältnis 50:50 von Aktien zu REITs.
Statt wie bei einem reinen Aktiendepot „nur“ Minus 50 Prozent zu verlieren, hätte man durch den überproportionalen Verlust der REITs von 75 Prozent also insgesamt Minus 62,5 Prozent zu verzeichnen gehabt. Ein Grund warum ich nicht allein auf Aktien und REITS setze, sondern auf insgesamt fünf Anlageklassen mein Geld aufteile.
REITs zur Diversifikation sind nützlich, sollten aber innerhalb ihrer eigenen Anlageklasse ebenfalls gut diversifiziert sein
Beide Beispiele zeigen klar die Chancen, Risiken und den Nutzen bei einer Diversifikation durch Immobilienaktien in einem Depot. Wichtig ist es jedoch auch die REITs an sich gut innerhalb ihrer Assetklasse zu diversifizieren und vor allem international auszurichten! Ich habe dies über einen einfachen ETF von iShares gelöst, den iShares Developed Markets Property Yield WKN: A0LEW8. Dieser ETF ist nicht nur global ausgerichtet, sondern streut innerhalb seiner Objekte die Investitionen in viele verschiedene Immobilienbereiche.
Ich halte es für wenig sinnvoll z.B. nur in Wohnimmobilien, Bürogebäude oder in Supermärkte zu investieren. Jedes Resort ist unterschiedlichen und teils sehr großen Schwankungen ausgesetzt. In einigen Bereichen wie Industrieimmobilien und Bürogebäuden ist die Branche teils hochzyklisch, d.h. konjunktursensibel oder leicht durch Änderungen von Gesetzen (Beispiel Wohnungen/Mietrecht) durcheinanderzubringen. Mit einem breit gestreuten REITs ETF ist man in viele verschiedene Immobilienarten und Nutzungsbedürfnisse investiert und das auf globaler Ebene.
Es gibt weitere Immobiliennutzungsmöglichkeiten die der ETF umfassen kann:
- Industrieimmobilien
- Gewerbeimmobilien (Nicht nur Supermärkte)
- Wohnimmobilien
- IT- Immobilien (z.B. Serverfarmen)
- Technologieimmobilien
- Entwicklungszentren
- Medizinimmobilien
- Sendemasten Vermietung
- Parkplätze
- Hotels
- Lagervermietungen
- Spezialimmobilien
- Forschungseinrichtungen
Fazit:
Wer Immobilienaktien zur Diversifikation seines Portfolios in Betracht zieht, der kann diese Möglichkeit gerne nutzen. Ich habe mich ebenfalls dazu entschieden. Allerdings ist das Märchen, dass REITs generell eine Risikoreduzierung oder pauschal geringe Korrelation zum gängigen Aktienmarkt haben sollen nicht korrekt, auch wenn man dies manchmal im Internet zu lesen bekommt. Es ist einfach nicht richtig, dass diese Annahme oder Aussage für REITs über alle Markt-Phasen und wirtschaftlichen Situationen für gültig erklärt werden kann.
REITs zur Diversifikation können in einigen Marktphasen das Risiko definitiv senken, für Stabilität sorgen und sogar die Rendite steigern, aber eben nicht immer, wie die Jahre 2007/2008 sehr eindrucksvoll gezeigt haben.
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